Vývoj rezidenčního trhu po vyhlášení výjimečného stavu

Článek vznikl díky našemu dalšímu projektu CenovaMapa.org, kde vyhodnocujeme realitní  trh v ČR a poskytujeme informace založené na datech, ne křišťálové kouli. Spolu s Deloitte ČR pak vydáváme nejrůznější analýzy, které od nás přebírají i hlavní média.

Od 16. března 2020 se mnoho věcí změnilo. Nejen developerský mikro svět se ze dne na den (po)zastavil tak rychle, jak rychle se rozběhla pandemie koronaviru. Spolu s developerským trhem postupně hibernovala i prodejní část realitního trhu second handu a v některých oblastech ČR se zásadně změnily poměry na nájemním trhu. Obvyklou strukturu dat CenovéMapy.org tak rozšiřujeme o data sledující krátkodobé vlivy, aktivitu na trhu a vedle trhu prodejů budeme přinášet i data o nájmech.

Pro možnost jakéhokoli vyhodnocování nebo odhadování budoucího vývoje či identifikaci zásadních dopadů na rezidenční trh se prozatím jedná o velmi krátkou dobu. Musíme přijmout fakt, že data a fakta v realitách se nemění v denních ani týdenních intervalech. Proto budeme muset mít trpělivost a vyhnout se pokušení dělat předčasné závěry nad dojmy a spekulacemi. Protože závěry nad daty budeme moci udělat nejdříve v druhé polovině května.

Proto přinášíme několik souhrnů a faktů z roviny aktivity trhu:

  • Nabídka na situaci spojenou s Covid-19 začala reagovat již na konci února 2020, a to nárůstem v segmentu pronájmů a poklesem nabídky v oblasti prodeje. 

  • Aktuální omezení v podobě nouzového stavu a restrikcí pohybu obyvatel mají patrný vliv, je však menší než obvyklé sezónní výkyvy.

  • Týden od 16. 3. je pro rezidenční trh mezníkem. Od tohoto data se bude říkat „před“ a „v“ krizi.

  • Vývoj pražské nabídky není zásadně odlišný od ostatních měst České republiky. Pražský trh je však větší a na nastalou situaci reaguje dynamičtěji a s větší razancí.

  • Zásadnější projev změny lze sledovat v centru Prahy. Od února 2020 byl zaznamenán mimořádný nárůst nabídky bytů k pronájmu a s ním krátkodobý výkyv cenové hladiny.

  • Celkový počet inzerátů k pronájmu vlivem protikoronavirových opatření narůstá, nejvíce pak v centrálních částech.

Počet nových nabídek bytů za týden v České republice

V týdnu, ve kterém byla vyhlášena v České republice karanténa, byl zaznamenán propad počtu nových inzerátů u prodejů i pronájmů. Přitom v předchozím roce bylo toto období z hlediska nové inzerce relativně stabilní. U pronájmů poklesl počet nabídek mezitýdně o 25 %, u prodejů o 22 %. Svou velikostí ale tyto rozdíly nedosahují sezónních výkyvů, k nimž dochází například okolo Vánoc a Nového roku.

Počty a ceny inzerátů bytů k pronájmu

Během března 2020 se projevily odlišné trendy v Praze a zbytku republiky. Zatímco v Praze od začátku března začal růst počet nabízených inzerátů k pronájmu, ve zbytku republiky během března až do konce prvního týdne karantény počty nových inzerátů každý týden klesaly. Pokles a následné oživení počtu inzerátů v Praze v období ihned po karanténě může být částečně spojeno i se sezónními vlivy, jako jsou například jarní prázdniny, protože v minulém roce došlo v polovině března rovněž k propadu počtu nových inzerátů a následnému posílení. V Praze, na rozdíl od regionů, došlo během března k prvotnímu nárůstu cen inzerovaných bytů s následným poklesem.

Počty a ceny inzerátů bytů k prodeji

Oproti nájemnímu trhu je vlastnický trh v tuto chvíli stabilnější. Přestože v Praze a ve zbytku republiky mimo krajská města poklesl počet nabízených bytů k prodeji, může být tento pokles do jisté míry vysvětlen sezónními výkyvy, protože podobný průběh byl zaznamenán i v minulém roce.

Meziroční změna počtu nabízených nájemních bytů v březnu v Praze

V březnu 2020 přibylo oproti předchozímu roku o téměř 1600 více nových inzerátů pronájmů bytů, což je 20% nárůst. Tři katastrální území s nejvyšším meziročním nárůstem počtu inzerátů jsou Malá Strana (nárůst o 270 %), Staré Město (nárůst o 206 %) a Nové Město (nárůst o 142 %). Celkem v těchto třech katastrálních územích bylo oproti roku 2019 inzerováno o 850 bytů více. Lze se s vysokou mírou pravděpodobnosti domnívat, že jde o byty, které doposud sloužily ke krátkodobým pronájmům. V centru Prahy jsme tak, pravděpodobně dočasně na několik měsíců svědky toho, že je možné si pronajmout zařízený byt za nižší cenu než prázdný byt na okrajovém sídlišti. I to je paradox dnešních dní.